Банки отклоняют больше половины ипотечных заявок на первичном рынке

 

С чем это связано, объяснили эксперты рынка недвижимости.

Крупнейшие российские банки в декабре одобрили лишь 48,3% ипотечных заявок на приобретение первички. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на данные компании «Этажи».

«После стабильно высокой одобряемости в октябре и ноябре этого года банки существенно снизили процент согласований на выдачу ипотечных кредитов. На вторичном рынке доля одобренных заявок в топ-15 банков по выдаче относительно ноября текущего года снизилась на 4,7% до 48,4%, на первичном рынке — на 5,9%, до 48,3%», — рассказала исполнительный директор «Этажей» Регина Дыдалина.

По её мнению, такое существенное снижение показателя связано не только с повышением требований банков к заёмщикам, но и с большой долей заявок от россиян, не имеющих реальных финансовых возможностей для выплаты кредита.

«Очень много тех, кто имеет низкий кредитный рейтинг из-за большого количества оформленных кредитных карт и рассрочек. На волне ажиотажа редко кто проверяет свою кредитную историю, долговую нагрузку и заблаговременно заботится о закрытии или снижении лимита по кредитным картам. Такие заявители часто получают отказ от банков», — пояснила Регина Дыдалина.

Руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева в разговоре с корреспондентом подтвердила, что сейчас наблюдается снижение темпов выдачи кредитов и ухудшение показателей одобрения.

«Даже если предварительное решение банка было положительным, на этапе заключения сделки могут проводиться дополнительные проверки, которые иногда приводят к отказу уже непосредственно перед подписанием договора участия в долевом строительстве», — подчеркнула эксперт.

По её мнению, банковская система стала строже подходить к оценке надёжности заёмщика: теперь внимательно проверяются налоговые декларации, справки о доходах, фактическое трудоустройство клиента. Также она добавила, что срок обработки документов значительно увеличился, а уже с 15 декабря некоторые крупные банки планируют приостановить выдачу новых ипотечных займов.

«Это связано с несколькими факторами: у ряда крупных игроков рынка исчерпаны кредитные лимиты, другие же банки предпочитают минимизировать риски, воздерживаясь от одобрения новых клиентов, чтобы избежать возможных конфликтов в будущем. Дело в том, что клиенты, получившие одобрение ранее, будут продолжать пользоваться условиями семейного кредитования, утверждёнными на текущий период. Однако условия программы семейной ипотеки изменятся в следующем году», — напомнила Елена Кудрявцева.

Специалист уточнила, что, несмотря на усложнившуюся ситуацию с кредитованием, спрос на ипотеку остаётся высоким: многие граждане стремятся воспользоваться выгодными условиями в последний момент, стараясь успеть оформить жилищный заём именно на нынешних льготных основаниях.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин считает, что снижение одобряемости заявок — это прямое следствие политики Центробанка, который с 1 июля 2025 года ввёл жёсткие лимиты по показателю долговой нагрузки и первоначальному взносу.

«За 2 года доля самых рискованных выдач — с долговой нагрузкой выше 80% — сократилась с 47% до 6%, а доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20% упала с 51% до 5%. Банки сформировали защитный буфер капитала в размере 1,6% от портфеля», — сообщил эксперт.

Он отметил, что практика «хождения по банкам», когда заёмщик после отказа в одной кредитной организации обращается в следующую, действительно существует, но работает ограниченно.

«Информация о заявках попадает в бюро кредитных историй в течение 5 рабочих дней, и каждый новый запрос снижает шансы на одобрение. Разумная стратегия — подать максимум в 2–3 банка одновременно. Если нигде не одобрили, значит проблема не в конкретном банке, а в кредитоспособности заёмщика. Повторная попытка имеет смысл только через два месяца, когда можно улучшить показатели», — продолжил Валерий Тумин.

Согласно его оценке, процесс оздоровления рынка идёт, хотя и болезненно.

«Объём выдач ипотеки в апреле 2025 года составил 65,2 тыс. займов против 114 тыс. годом ранее — спад почти вдвое. Зато качество портфеля улучшается: банки стали выдавать кредиты тем, кто действительно способен их обслуживать. Просрочка по ипотеке выросла незначительно — с 0,5% до 0,9% за год, и это в основном наследие ажиотажного спроса 2023–2024 годов, когда выдавали всем подряд», — сказал Валерий Тумин.

Операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков обратил внимание на то, что требовательность банков к заёмщикам зависит от продукта кредитования. Так, уровень одобрения заявок по льготным ипотечным программам составляет около 40%, тогда как по стандартным продуктам этот показатель достигает 60%.

«Это говорит о том, что банки стремятся ограничить объём выдачи кредитов по льготным программам, чтобы обеспечить высокое качество портфеля по данным сделкам, и что усилился контроль над проверкой платёжеспособности клиентов: более тщательно рассматриваются кредитная история, трудоустройство, долговая нагрузка. Практически исчезли программы, предусматривающие упрощённую процедуру рассмотрения заявки по двум документам», — подметил эксперт.

Также он напомнил, что ЦБ анонсировал с 1 марта 2026 года запрет на использование справки по форме банка для подтверждения доходов клиентов.

«Цель инициативы заключается в повышении качества кредитных портфелей банков путём минимизации рисков просрочки платежей. Эти меры могут поспособствовать сокращению общего числа выданных займов, поскольку на сегодняшний день значительное количество клиентов подтверждает доходы именно справкой по форме банка, а не через официальный доход», — заключил Алексей Новиков.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский заявил, что в сегменте индивидуального жилищного строительства ситуация с одобряемостью займов выглядит ещё жёстче.

«ИЖС для банков — более рискованный продукт: возможны срывы сроков строительства, удорожание сметы, проблемы с подрядчиком и ликвидностью залога на ранних этапах. На этом фоне кредиторы заранее закладывают регуляторные ограничения и снижают долю займов для клиентов с высокой долговой нагрузкой, усиливая требования к эскроу-схемам, проверенным подрядчикам и объёму собственных средств заёмщика», — прокомментировал девелопер.

Такую динамику, на его взгляд, можно рассматривать, как частичное оздоровление рынка: сокращается количество сделок, совершаемых на пределе финансовых возможностей.

«При этом эффект последовательных обращений в разные банки сохраняется, но он уже не даёт прежнего результата — устойчивого роста одобрений после нескольких отказов не происходит. В результате на рынке ИЖС увеличивается доля отложенного спроса: семьи пересматривают бюджеты, накапливают первоначальный взнос, упрощают проекты домов или занимают выжидательную позицию в ожидании более мягких условий», — резюмировал Максим Лазовский.

Операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков обратил внимание на то, что требовательность банков к заёмщикам зависит от продукта кредитования. Так, уровень одобрения заявок по льготным ипотечным программам составляет около 40%, тогда как по стандартным продуктам этот показатель достигает 60%.

«Это говорит о том, что банки стремятся ограничить объём выдачи кредитов по льготным программам, чтобы обеспечить высокое качество портфеля по данным сделкам, и что усилился контроль над проверкой платёжеспособности клиентов: более тщательно рассматриваются кредитная история, трудоустройство, долговая нагрузка. Практически исчезли программы, предусматривающие упрощённую процедуру рассмотрения заявки по двум документам», — подметил эксперт.

Также он напомнил, что ЦБ анонсировал с 1 марта 2026 года запрет на использование справки по форме банка для подтверждения доходов клиентов.

«Цель инициативы заключается в повышении качества кредитных портфелей банков путём минимизации рисков просрочки платежей. Эти меры могут поспособствовать сокращению общего числа выданных займов, поскольку на сегодняшний день значительное количество клиентов подтверждает доходы именно справкой по форме банка, а не через официальный доход», — заключил Алексей Новиков.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский заявил, что в сегменте индивидуального жилищного строительства ситуация с одобряемостью займов выглядит ещё жёстче.

«ИЖС для банков — более рискованный продукт: возможны срывы сроков строительства, удорожание сметы, проблемы с подрядчиком и ликвидностью залога на ранних этапах. На этом фоне кредиторы заранее закладывают регуляторные ограничения и снижают долю займов для клиентов с высокой долговой нагрузкой, усиливая требования к эскроу-схемам, проверенным подрядчикам и объёму собственных средств заёмщика», — прокомментировал девелопер.

Такую динамику, на его взгляд, можно рассматривать, как частичное оздоровление рынка: сокращается количество сделок, совершаемых на пределе финансовых возможностей.

«При этом эффект последовательных обращений в разные банки сохраняется, но он уже не даёт прежнего результата — устойчивого роста одобрений после нескольких отказов не происходит. В результате на рынке ИЖС увеличивается доля отложенного спроса: семьи пересматривают бюджеты, накапливают первоначальный взнос, упрощают проекты домов или занимают выжидательную позицию в ожидании более мягких условий», — резюмировал Максим Лазовский.