Как обзор Верховного суда изменит подход к самостроям, рассказали юристы

Местные власти не смогут годами игнорировать существование спорных построек.

Верховный суд в июле 2026 года утвердил обзор судебной практики по делам, связанным с самостроями. Что изменится для владельцев недвижимости, какие постройки потребуется снести, а какие можно будет сохранить, рассказали юристы, опрошенные изданием «РБК Недвижимость».

Самовольными постройками считают объекты недвижимости, построенные без разрешительной документации, с нарушениями строительных норм, на предназначенных для этого участках. Часть таких построек можно легализовать, если привести их в соответствие с законодательством. Некоторые самострои сохранить невозможно, их необходимо снести.

Из обзора Верховного суда следует, что сносу подлежат объекты недвижимости, построенные на землях сельхозназначения, которые были незаконно переведены в земли населённых пунктов, рассказала руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. По её словам, в зоне риска находятся новостройки за границами населённых пунктов, утверждённых градостроительными планами. Также в зону риска попадают таунхаусы, построенные на сельхозземлях, предназначенных для садоводства. На таких участках запрещено возводить блокированную застройку, уточняет Верховный суд.

К самостроям могут отнести объекты, построенные без разрешений под видом пристроек, но фактически являющиеся самостоятельными зданиями, отметил управляющий партнёр юридической и консалтинговой компании Consul Group Сергей Пивоварчик. К примеру, на муниципальной земле десятилетиями находиться производственная база, обрастающая дополнительными складами, навесами, ангарами, которые используются как самостоятельные объекты. Много лет у администрации могло не быть претензий к объекту. Раньше на такие ситуации нередко не обращали внимания. Сейчас муниципалитет по требованию прокурора может инициировать судебный спор.

Если решением о сносе объекта было принято, но здание не демонтировали, легализовать объект не получится, говорит Пивоварчик. Даже если здание будет продано, а новый собственник закажет новую экспертизу, узаконить объект не получится. Сделка не обнуляет решение о сносе, при этом попытку преодолеть судебный акт через смену собственника могут расценить как злоупотребление правом.

Здание, признанное самостроем, не всегда демонтируют. Сроки давности зависят от особенностей объекта.

Требования о сносе самовольных построек можно предъявлять бессрочно, если они угрожают жизни и здоровью людей. Также срок давности не применяется, если собственник земли требует освободить участок от построек, незаконно возведённых третьим лицом.

В остальных случаях срок давности составляет 3 года, он отсчитывается от даты, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении права. Ольга Плешанова отметила, что точкой отсчёта для срока давности часто выступает дата прокурорской проверки. Пивоварчик добавил, что в новом документе Верховный суд закрепил процессуальное правило: строительство без разрешения создаёт презумпцию потенциальной опасности. Опровергать её — это обязанность собственника, а не органа, который добивается сноса.

Верховный суд уточнил, что сносу не подлежат вынужденные постройки, к примеру, подпорные стены, которые владелец построил, чтобы сохранить основное здание. Такое строительство нельзя рассматривать как классический самострой. Важно оценивать причины строительства и наличие реальной угрозы недвижимому имуществу.

Верховный суд также разъяснил, как быть с самостроями, которые администрация пыталась демонтировать, но суд отказал в сносе. При этом застройщик не смог оформить право собственности, так как не получил разрешения на строительство. При отсутствии явной недобросовестности застройщика есть возможность признать право собственности, отмечают в Consul Group. Ранее такие объекты отдавали под снос.

Также появится возможность легализовать часть объектов, которые возводятся долгое время и имеют недоделки, обратил внимание Пивоварчик. Помимо этого, легализовать можно будет объекты, если застройщик обратился за вводом в эксплуатацию после окончания договора аренды участка. Это не говорит о недобросовестности застройщика.

По словам Пивоварчика, препятствием для легализации строения будет только намеренное и явное недобросовестное поведение, причинившее вред публичным интересам или третьим лицам.

Новый обзор Верховного суд развивает уже устоявшуюся позицию. ВС подчёркивает, что снос здания — это крайняя мера, говорит Пивоварчик. По словам юриста, суды совершают одну и ту же ошибку, отдавая объекты под снос из-за отсутствия разрешения на строительство, не учитывая заключения судебных экспертиз о безопасности здания. Верховный суд в очередной раз указал на эту проблему, говорит юрист.

Ольга Плешанова, напротив, считает, что судебная практика движется в сторону ужесточения правил, возможностей легализовать самострой становится меньше.

Юристы, опрошенные изданием, сходятся в том, что Верховный суд считает ответственными за появление и существование самостроев местные органы власти. ВС подчёркивает, что выявление самовольных построек и принятие мер — это не право, а обязанность муниципалитетов. По словам Пивоварчика, местные администрации не смогут годами игнорировать существование спорных объектов недвижимости. Плешанова добавляет, что оспорить бездействие местных властей может прокурор.

Фото: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com