Минюст предложил отказаться от двойного контроля за сделками с недвижимостью
Ведомство подготовило поправки в Гражданский кодекс и закон об ипотеке.
Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью и договоров ипотеки могут отменить. Соответствующий законопроект с изменениями в Гражданский кодекс и закон об ипотеке подготовил Минюст РФ. Документ опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
После принятия инициативы государственной регистрации будет подлежать только сам переход права собственности. А в Росреестр начнут заносить только запись об обременении объекта.
Партнёр юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити» Александр Драгнев в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что с юридической точки зрения предложенные изменения несут новые риски.
«Утрачивается двойной контроль: на данный момент регистрация договора является дополнительной проверкой со стороны Росреестра. При принятии предлагаемых изменений бремя проверки чистоты сделки и воли сторон полностью ложится на стороны договора и нотариуса», — сообщил специалист.
Также он обратил внимание на то, что сейчас риск потери задатка при срыве сделки ниже, так как стороны привязаны к дате регистрации, но после отмены требования, если продавец передумает до подачи документов на регистрацию перехода права, доказать его вину и вернуть задаток будет сложнее.
«Законопроект отменяет автоматическую защиту со стороны государства, повышая собственную ответственность сторон за проверку сделки. Главный риск — в потере бдительности из-за кажущегося упрощения», — заключил Александр Драгнев.
Партнёр московской коллегии адвокатов Divo Legal Игорь Дергунов считает, что цель инициативы — в приведении в соответствие с судебной практикой положений устаревших нормативных актов, а также в уменьшении количества споров, возникающих с правообладателями объектов недвижимости, действующими на основании незарегистрированных договоров.
«Окончательную оценку нововведению можно будет дать только через несколько лет, когда суды успеют выработать толкование изменённых норм в соотношении их с принципами добросовестного и разумного поведения участника оборота. Поскольку ключевой вопрос после изменений будет следующий — сможет ли покупатель, который видел фактического владельца или пользователя объекта, ссылаться на отсутствие регистрации», — прокомментировал эксперт.
По его словам, вместе с принятием законопроекта уйдёт риск признания договора купли-продажи не заключённым.
«В целом эта норма уже давно получила такое толкование судов, что после согласования всех существенных условий и подписания договор уже заключён, и законопроект лишь это закрепляет. Позитивным изменением будет предполагаемое уменьшение споров, связанных с альтернативными сделками, поскольку стороны уже не смогут ссылаться на отсутствие регистрации», — продолжил Игорь Дергунов.
Кроме того, спикер уточнил, что в части изменений закона об ипотеки положение массового покупателя в целом не изменится: инициатива закрепляет регистрацию обременения, а не договора, что направлено на защиту добросовестных участников.
«Раньше возникали споры из-за неустранённых противоречий между Гражданским кодексом и законом об ипотеке. Недобросовестные стороны пытались аргументировать, что их договор был заключён ранее внесения записи фактического залогодержателя, хотя суды в большинстве своём приме
няли нормы ГК и отдавали приоритет дате записи регистрации ипотеки. В случае принятия законопроекта такой аргумент станет невозможен в принципе», — объяснил юрист.
Также он обратил внимание на то, что законопроект вводит обязательную нотариальную форму сделки в случае включения условия о внесудебном взыскании, хотя по общему правилу само соглашение без такого условия заключается в простой письменной форме.
«Остаётся рассчитывать, что ещё будут внесены положения о переходном периоде, чтобы участники рынка успели привести свои договоры в соответствие с новыми нормами, если изменения будут приняты в предложенном Минюстом виде», — подытожил Игорь Дергунов.
Фото: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com