Покрытие долевого строительства средствами на эскроу-счетах снизилось до 68%

С чем это связано, объяснили профильные эксперты.

Доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, сократилась с 88% в 2024 году до 68% в I квартале 2026 года. Об этом сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные Центробанка.

«Объём не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остаётся значительным», — подчеркнули в пресс-службе регулятора.

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что на динамику показателя повлиял целый комплекс факторов. Ключевым из них стало ужесточение условий льготных ипотечных программ, из-за которого сократилась доступность жилищных кредитов для многих потенциальных заёмщиков. По словам эксперта, это напрямую отразилось на спросе на новостройки — а значит, и на объёме средств, поступающих на эскроу-счета.

«Параллельно застройщики всё активнее предлагают покупателям альтернативные схемы оплаты — в частности, рассрочку. Такой подход позволяет привлечь клиентов, которые не готовы сразу внести крупную сумму или оформить ипотеку на текущих условиях. Однако сделки с рассрочкой не формируют значительных остатков на эскроу- счетах: деньги поступают к застройщику поэтапно, а не единовременно», — отметил Валерий Тумин.

Ещё одним фактором, на его взгляд, стала высокая стоимость рыночной ипотеки: дорогие кредитные ставки ограничили доступ к жилищному финансированию, что снизило приток средств на эскроу-счета.

По мнению Валерия Тумина, снижение покрытия ДДУ средствами на эскроу-счетах несёт определённые риски. Например, застройщики могут столкнуться с повышенной финансовой нагрузкой: при меньшем объёме средств на счетах им сложнее финансировать проекты, особенно если они полагаются на проектное кредитование.

«Это, в свою очередь, может повлиять на темпы ввода жилья в эксплуатацию и его доступность на рынке. Кроме того, хотя система эскроу изначально создана для защиты дольщиков, само по себе сокращение доли покрытых счетов может косвенно сигнализировать о потенциальных сложностях с завершением отдельных проектов», — объяснил специалист.

При этом, согласно его оценке, есть определённые факторы, которые не позволяют однозначно назвать ситуацию критической.

«Во первых, сама модель эскроу-счетов существенно снижает риски появления обманутых дольщиков: деньги покупателей остаются заблокированными до сдачи объекта, что даёт определённую гарантию сохранности средств. Во вторых, застройщики не лишены других источников финансирования — они могут привлекать корпоративные кредиты или использовать собственные ресурсы, хотя это и повышает их долговую нагрузку. В третьих, ЦБ внимательно отслеживает ситуацию и регулярно публикует аналитику, что позволяет оперативно реагировать на изменения на рынке», — заключил Валерий Тумин.

Генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина рассказала, что безопасным считается уровень покрытия 65% и выше, а оптимальным, при котором застройщик спокойно может обслуживать все расходы, считается покрытие от 75%.

«Таким образом, текущий уровень — всё ещё безопасный, но приближается к отметке, когда могут заметно вырасти риски. Это требует повышенного внимания со стороны регулятора», — прокомментировала эксперт.

По её мнению, главным фактором снижения показателя покрытия ДДУ является рост популярности рассрочек, который наблюдался в первой половине прошлого года.

«При использовании этой схемы продажи на счёт эскроу средства поступают поэтапно, следовательно, наполняемость страдает. Также на уровень покрытия влияет снижение спроса: счета наполняются медленнее, чем было запланировано, график не выполняется и это влияет на общие результаты», — поделилась Наталья Шаталина.

Последствием снижения показателя, по её оценке, является рост давления на застройщиков: от уровня покрытия зависит ставка по проектному финансированию — чем ниже наполнение эскроу-счетов, тем дороже кредиты.

«По данным ЦБ, уровень покрытия проектного финансирования сейчас приемлемый, за последний квартал он изменился незначительно, сейчас 24% всех кредитов имеет покрытие счетами эскроу выше 100%, покрытие на 70% и выше имеет 21% всех кредитов. Менее 30% покрытия средствами на счетах эскроу отмечено в 24% кредитов», — резюмировала Наталья Шаталина.

Фото: Pla2na / Shutterstock.com