Размер компенсации за дефекты в новостройках предложили увеличить
Обсудил инициативу парламентариев с профильными специалистами.
В Госдуму внесли законопроект о повышении компенсации для дольщиков за некачественную отделку квартир в новостройках. Документ опубликован на сайте системы обеспечения законодательной деятельности.
«Законопроектом предлагается учитывать инфляцию при определении предельной стоимости компенсации. Ввиду длительности строительства отсутствие механизма индексации приводит к фактическому уменьшению размера ответственности застройщика, что снижает уровень защиты прав участников долевого строительства и может вступать в противоречия с принципом соразмерности гражданско-правовой ответственности», — говорится в пояснительной записке.
Парламентарии предлагают сохранить действующий размер предельной ответственности застройщика на уровне 3% цены договора и при этом ввести механизм учёта инфляции. В таком случае компенсация будет индексироваться на величину изменения индекса потребительских цен, который высчитывает Росстат.
Президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский в разговоре с корреспондентом отметил, что повышение компенсации за дефекты в новостройках — это хорошая инициатива.
«Но в сегодняшних реалиях принятие такого законопроекта считаю маловероятным», — сказал спикер.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин подчеркнул, что, когда строительство затягивается на 2–3 года, покупательная способность тех самых 3% цены договора серьёзно падает.
«Согласно расчётам, на 1 октября 2025 года инфляция в строительной отрасли составила 8,04% в годовом выражении. Разница ощутимая: за два года строительства реальная стоимость исправления дефектов может вырасти на 15–16%, а дольщик получит компенсацию по ценам двухлетней давности», — объяснил эксперт.
Однако предложение, по его словам, появилось в непростой момент.
«С одной стороны, 1 января завершился мораторий на штрафы застройщикам — президент на итоговой пресс-конференции прямо сказал, что пора заканчивать с поблажками и сдавать объекты вовремя. С другой стороны, власти одновременно ввели отсрочку выплаты уже присуждённых неустоек до конца 2026 года. Такой компромисс: формально ответственность вернулась, но деньги по старым долгам пока можно не отдавать», — продолжил Валерий Тумин.
Перспективы принятия инициативы об индексации, на его взгляд, зависят от баланса интересов.
«Строительные компании должны быть защищены от необоснованных претензий, но и добросовестные дольщики не могут оставаться в проигрыше из-за обесценивания компенсаций. Если застройщик допустил реальные недочёты, справедливо, чтобы размер возмещения учитывал рост цен на материалы и работы за период строительства. Однако законодатель только год назад ввёл трёхпроцентный лимит специально для снижения нагрузки на отрасль. Резко менять правила вряд ли станут», — предположил специалист.
По его мнению, вероятнее всего, инициатива найдёт отклик в профессиональной среде, но до реального принятия пройдёт время.
«Нужно выработать механизм, который не приведёт к новой волне финансовых проблем у застройщиков — особенно учитывая, что многие из них уже готовятся к выплатам по старым судебным решениям. По оценкам экспертов, только по отложенным неустойкам счёт идёт на десятки миллиардов рублей. В этих условиях дополнительная нагрузка может оказаться критичной для части компаний», — резюмировал Валерий Тумин.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский обратил внимание на то, что фактические расходы на устранение дефектов действительно нередко превышают возможную компенсацию.
«Для рынка индивидуального жилищного строительства это особенно чувствительная тема, поскольку сегмент в последние годы переживает кризис доверия, а число пострадавших заказчиков ИЖС исчисляется десятками тысяч. На фоне развития эскроу-модели и усиления банковского контроля логично, что спрос смещается в сторону более понятных и жёстких гарантий качества», — прокомментировал девелопер.
Спикер считает, что с точки зрения рынка ИЖС предлагаемая мера выглядит не карательной, а выравнивающей баланс ответственности, поскольку индексация лимита компенсации стимулирует застройщиков и подрядчиков инвестировать в качественные материалы, технический надзор и корректную приёмку работ.
«Профилактика дефектов становится экономически выгоднее последующих споров. Для покупателей это означает снижение рисков и более прозрачные правила игры, а для рынка в целом — постепенное восстановление доверия. Да, часть издержек может быть заложена в себестоимость, но в долгосрочной перспективе это повышает устойчивость спроса и снижает репутационные риски отрасли», — поделился Максим Лазовский.
Согласно его оценке, вероятность принятия инициативы оценивается как высокая, однако темпы её прохождения будут зависеть от общей регуляторной политики в отношении застройщиков.
«Несмотря на завершение моратория на штрафы за просрочку передачи жилья, государство параллельно использует механизмы отсрочки исполнения отдельных обязательств, чтобы не перегружать отрасль резким ростом санкций. В этом смысле индексация компенсации выглядит компромиссным решением: базовый предел в 3% сохраняется, но его реальная ценность защищается от инфляции», — заключил Максим Лазовский.