Суды после «дела Долиной» стали вдвое чаще вставать на сторону покупателей
С чем связан разворот судебной практики, объяснили юристы.
Суды после определения Верховного суда по «делу Долиной» пересмотрели подход к вынесению вердиктов по похожим эпизодам, в которых участвовали «ведомые» продавцы недвижимости. Доля решений в пользу добросовестных покупателей выросла с 41% в 2025 году до 85% в 2026-м. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на результаты исследования Института экономической политики им. Е.Т. Гайдара.
При этом, как говорится в материалах, для всего рынка проблема пока остаётся небольшой: за весь 2025 год и I квартал 2026-го авторы исследования насчитали около 150 подобных споров.
Партнёр коллегии адвокатов Divo Legal Игорь Дергунов в разговоре с корреспондентом подчеркнул, что разворот судебной практики связан именно с определением Верховного суда РФ по «делу Долиной».
«До него суды в аналогичных спорах чаще вставали на сторону обманутого продавца — статья 178 Гражданского кодекса допускала широкое толкование „существенного заблуждения“. После того как ВС вновь напомнил нижестоящим судам, что заблуждение в природе сделки отличается от заблуждения в мотивах и переложил бремя доказывания осведомлённости на истца, у судов появился рабочий стандарт оценки добросовестности покупателя», — объяснил специалист.
Также он уточнил, что сам разворот практики занял время: часть покупателей успела проиграть аналогичные споры в переходный период, пока практика нижестоящих судов не устоялась.
«Но надо отметить, что в практике и сейчас встречаются случаи иного толкования норм, регулирующих спорные отношения. Однако они исправляются вышестоящими инстанциями», — продолжил Игорь Дергунов.
По его мнению, с учётом всех вводных покупателю необходимо настаивать на нотариальном удостоверении сделки и личном присутствии продавца у нотариуса — это независимый источник доказательств его состояния на дату сделки, а также фиксировать рыночность цены, факт осмотра объекта и фактическую передачу ключей — это стандартные аргументы добросовестности по статье 178 Гражданского кодекса.
«В случае судебного спора нужно обязательно заявлять требование о двусторонней реституции на условиях первоначального возврата денег продавцом и лишь встречного обязательства покупателя вернуть квартиру. Это не новый подход в практике, но, к сожалению редкий, хотя периодически встречаются даже робкие законодательные инициативы, которые пока не нашли своей нормативной реализации», — отметил Игорь Дергунов.
Юрист добавил, что параллельно с этим покупателю нужно рассматривать обращение в правоохранительные органы с заявлением гражданского иска в рамках уголовного дела — это дополнительный инструмент розыска имущества продавца, который обязан вернуть деньги в случае разворота сделки.
«При работе с продавцами, чьё поведение нетипично — в том числе пожилыми — необходимо запрашивать у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, датированные максимально близко к дате сделки, вести видеозаписи подписания договора и передачи ключей с фиксацией прямых вопросов продавца о понимании условий сделки и её последствий, привлекать дополнительных свидетелей помимо нотариуса», — сообщил Игорь Дергунов.
По его словам, это снижает риск признания сделки недействительной по статье 177 Гражданского кодекса, хоть и не полностью исключает его.
«Экспертиза в рамках спора вправе задним числом установить иное состояние продавца на дату сделки. И справка или видеозапись этому не препятствуют, но формируют доказательную базу, которая может повлиять на оценку судом добросовестности покупателя, которая в совокупности с иными возможными обстоятельствами позволит сохранить сделку», — подытожил эксперт.
Партнёр юридической консалтинговой практики «Ком-Юнити» Александр Драгнев считает, что разворот практики произошёл после того, как суды получили сигнал: запись в ЕГРН и формальная чистота сделки — не главное, важна доказанная осмотрительность покупателя.
«Риски остаются. Психиатрическая экспертиза о состоянии продавца в момент сделки — сильнейший аргумент для отмены договора, а единых критериев добросовестности покупателя пока нет: суд может счесть подозрительной низкую цену, отсутствие осмотра или неполученные ключи. При отмене сделки закон не гарантирует, что деньги вернут раньше, чем изымут жильё», — уточнил спикер.
Согласно его позиции, защититься можно доказательствами: история объекта за 3–5 лет, выписка ЕГРН, проверка продавца через справки из психоневрологического диспансера и «Госуслуги», отказ от заниженной цены, обязательный осмотр и получение ключей до сделки.
Фото: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com