Выдачи субсидированной ипотеки от застройщиков за месяц увеличились на 20–30%

С чем связан столь существенный рост показателя, рассказали эксперты.

Застройщики в августе 2026 года нарастили выдачу субсидированной ипотеки относительно июля на 20–30%. Об этом сообщил руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.

«В Москве этот тренд выглядит ещё более выраженно: по сравнению с началом лета количество программ с субсидированными ставками выросло в 2–3 раза, а среднее число предложений на одного застройщика увеличилось с 2–3 до 4–6», — поделился спикер.

По его мнению, рост выдачи субсидированной ипотеки связан с ужесточением условий по семейной ипотеке, которое ждали весной, но по итогу отложили на осень, а также снижением темпов уменьшения ключевой ставки.

«Рыночная ипотека остаётся неподъёмной для большинства покупателей, и девелоперы вынуждены возвращать субсидированные предложения, чтобы поддерживать продажи. При этом ставки по субсидированным программам сейчас варьируются от 3,5 до 12,5%», — рассказал Святослав Иванов.

Также он добавил, что разница между рыночной и льготной ставками застройщиками закладывается в стоимость квартиры.

«Механизм работает так: девелопер платит банку единовременную комиссию за то, что тот выдаёт кредит по сниженной ставке и, по сути, выкупает часть будущих процентных платежей», — заключил Святослав Иванов.

Руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин подтвердил, что количество предложений по субсидированной ипотеке, а также набор программ выросли.

«Основные причины такой динамики — изменение параметров семейной ипотеки и более сдержанное снижение ключевой ставки, из-за чего рыночная ипотека по-прежнему остаётся менее доступной для значительной части покупателей. В этих условиях застройщики расширяют инструментарий ипотечных программ, чтобы поддерживать спрос и адаптировать условия покупки к текущей структуре рынка», — прокомментировал специалист.

Однако говорить о том, что разница между льготной и рыночной ставками напрямую закладывается в стоимость квартиры, по его словам, некорректно.

«В соответствии со стандартом ЦБ субсидирование ставки не должно влиять на стоимость самого объекта. Поэтому увеличение количества таких программ скорее отражает стремление девелоперов предложить покупателю больше вариантов финансирования в условиях изменившейся доступности ипотеки, чем механизм скрытого повышения цен на жильё», — пояснил Вадим Бутин.

Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко связывает заметный рост объёма выдачи субсидированной ипотеки от застройщиков с падением спроса: если в июне продажи росли на фоне ожидания ужесточения условий семейной ипотеки, которого так и не случилось, то уже в июле продажи на первичке, по разным оценкам, обвалились на 8–10%.

«Покупательские возможности ограничены, но рынок продолжает пополняться новыми метрами, находясь уже на грани затоваренности: в городах-миллионниках в стадии строительства находится около 66 млн кв. м, однако реализовано лишь чуть более четверти этого объёма. Подобный перекос создаёт вызовы для девелоперов: сокращение темпов застройки, задержки сдач и удорожание проектного финансирования, ставки по которому зависят от наполняемости эскроу, и так далее», — заявила эксперт.

При этом, согласно её оценке, с учётом текущего уровня себестоимости, удорожания стройматериалов и работ, роста налогов у застройщиков просто нет той подушки безопасности, которая позволила бы идти на снижение цен без риска для стройки.

«Девелоперы не снижают прайсы, а адаптируются, предлагая в том числе субсидированные ставки. Застройщики сами компенсируют банкам разницу между низкой и рыночной ставкой за счёт повышения цены квартиры, перекладывая свои издержки на покупателя. В итоге такие программы удорожают жильё на 10–15%», — продолжила Светлана Опрышко.

Также она сообщила, что если в прежние годы ставки по субсидируемой ипотеке опускались чуть ли не до нуля, то сегодня средний уровень ставок в рамках таких программ составляет 3–12%. В отдельных случаях застройщики предлагают символический 1% и даже ниже, однако подобные условия действуют не дольше года, после чего процент автоматически подскакивает до текущих рыночных значений, которые по-прежнему держатся в районе 18–20%.

«То есть такой подход имеет смысл только в том случае, если есть уверенность, что рыночные ставки пойдут вниз и можно будет рефинансировать кредит под приемлемый процент. Ещё один вариант — если ожидается пополнение в семье, что открывает доступ к семейной ипотеке под 6% и позволяет нивелировать негативный эффект от резкого скачка процента после окончания субсидированного периода. Правда, важно учитывать, что всё ещё не исключён и пересмотр условий этой льготной программы», — заключила Светлана Опрышко.

Основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова уверена, что триггером роста выдачи субсидированной ипотеки от застройщиков стало ужесточение семейной ипотеки, перенесённое на осень.

«Пока действовала неопределённость, застройщики придерживали предложения. Но когда стало ясно, что смягчения условий не будет, а ключевая ставка снижается медленнее прогноза, девелоперы начали замещать льготную ипотеку собственными субсидированными программами, чтобы удержать спрос и не терять наполняемость эскроу», — подчеркнула спикер.

По её сведениям, наценка на квартиры с субсидированной ставкой обычно составляет 10–15% — застройщик компенсирует банку скидку по ставке за счёт цены объекта.

«Проверить это просто: сравните стоимость одной и той же квартиры при оплате наличными и при оформлении субсидированной ипотеки. Если цены совпадают — застройщик реально берёт расходы на себя, и это выгодная сделка. Если цена по ипотечной программе выше, переплату нужно сравнивать с выгодой от сниженного ежемесячного платежа на длинном горизонте, особенно если покупатель планирует в будущем рефинансировать кредит по более низкой рыночной ставке», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Фото: Rohappy / Shutterstock.com